Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imar planını değiştirdi, İBB 208 milyon Euro’ya Yapı&Yapı şirketine sattı, Beşiktaş Belediyesi’yse her zamanki gibi yine denetlemedi. Etiler Polis Okulu arazisinde, Mandarin Oriental Otel’e ait rezidans inşaatı yükselmeye devam ediyor.
Beşiktaş Belediyesi’yle ilgili yazdığım iki yazının ardından sizlerden ihbarlar yağıyor. Hepsini okuyor, değerlendiriyorum. Sırasıyla gündeme getireceğim. Ama biri var ki hem durumun sizler nezdindeki aciliyetini biliyorum hem de gördüğüm manzara benim de yüreğimi sızlatıyor.
Beşiktaş ve Etiler’in göğsüne saplanan derin hançerden, Etiler Polis Okulu arazisindeki otel inşaatından bahsediyorum. Manzara gerçekten içler acısı. Boğaz’ın silueti, göz göre göre tarihi ve kültürel değeri olan bir mekân üstünde yükselen gökdelenle katlediliyor. İstanbul’un en değerli arazilerinden biri olan Etiler Polis Okulu arazisi nasıl ranta açıldı, size en başından anlatayım.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imar planını değiştirdi
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Beşiktaş Akat Mahallesi’nde bulunan Etiler Polis Meslek Yüksekokulu ile bu parsellerin kuzeyinde bulunan tescil dışı alana ilişkin 26 Aralık 2012 tarihinde 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama imar planı değişikliği yapmıştı.
TMMOB Mimarlar Odası ve TMMOB Şehir Plancılar Odası, bu plan değişikliklerine karşı 6 Mayıs 2013 tarihinde dava açmış; dosya kapsamında alınan iki adet bilirkişi raporu da planların şehircilik ilkelerine ve hukuka aykırı olduğu tespitlerinde bulunmuştu.
İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdare Dava Dairesi 20 Eylül 2019 tarihinde verdiği kararla dava konusu işlemi iptal etmişti. Bu karar; 28 Haziran 2021 tarihinde Danıştay 6’ncı Dairesi tarafından kesin olarak onanmıştı.
Fakat, söz konusu araziyle ilgili 1 Kasım 2018’de yapı ruhsatı verildi. 7 Kasım 2018’de de kurulan kat irtifakına göre; araziye inşa edilecek olan üç ayrı blokta toplam 516 bağımsız bölüm yer alacaktı.
İBB, Yapı&Yapı’ya sattı
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) 6 Aralık 2021’de söz konusu araziyi 208 milyon Euro’ya Yapı&Yapı şirketine satmıştı. Yapı&Yapı şirketi 208 milyon Euro’yu Vakıflar Bankası’ndan kullandığı krediyle ödedi.
Etiler Polis Meslek Yüksekokulu arazisinin o günden bu yana hala herhangi bir imar planı bulunmuyordu, ancak buna rağmen arazide inşaat çalışmalarına başlandı.
Bakanlık, Ocak 2023’te yeni bir imar planı hazırlamış; firma, İBB tarafından verilen bir yapı ruhsatı olmamasına karşın inşaat başlamıştı.
Beşiktaş Belediyesi görmezden geldi
TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi Beşiktaş Belediyesi’ne ve Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü’ne yazı yazarak “ruhsatsız kaçak inşaatın ivedilikle durdurulması için gerekli işlemlerin yapılmasını” talep etmiş; ancak inşaatın durdurulması için hiçbir şey yapılmamıştı. İBB, 15 Ağustos 2022’de harekete geçmiş, inşaatın ruhsatını iptal edilmiş ve inşaat mühürlenmişti.
Mahkeme yürütmeyi durdurma talebini reddetti
Bakanlık, Ocak 2023’te yeni bir imar planı hazırlamış, İBB tarafından verilen yeni bir yapı ruhsatı olmamasına karşın inşaat yeniden başlamıştı. Bakanlığın sonradan yapı ruhsatı vermesi üzerine TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi ruhsatın iptali istemiyle dava açmıştı.
Mahkeme, Mimarlar Odası’nın açtığı davada yürütmeyi durdurma talebini reddetti. Oysa, bilirkişiler, davaya konu alanın Boğaziçi etkilenme bölgesinde olması nedeniyle Boğaziçi Kanunu’nda belirlenen maksimum yapı yüksekliklerine dair hükümlere uyulmadığını tespit etmiş, rezidansın Boğaziçi’nin silüetini bozacağı uyarısında bulunmuştu.
İstanbul 14’üncü İdare Mahkemesi’nin kararında 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27’nci maddesinin 2’nci fıkrasında idari mahkemelerin, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda yürütmenin durdurulmasına karar verebileceği aktarıldı. Mahkeme, söz konusu kanun hükmünde öngörülen şartların gerçekleşmediğini öne sürerek yürütmenin durdurulması isteminin reddine hükmetti.
Geçtiğimiz yılın Kasım ayında teknik üniversitelerin harita mühendisliği ve şehir ve bölge planlama bölümlerinden öğretim üyelerinin hazırladığı 59 sayfalık bir bilirkişi raporu, mahkeme dosyasını girmişti. Bilirkişilerin tespitlerinden bazıları şöyleydi:
Yükseklik hükmüne uyulmadı
Davaya konu planlarla “ticaret+ turizm” fonksiyonu verilen taşınmaza imar planıyla getirilen kararlar üst ölçekli plan kararlarıyla uyumlu değil. Taşınmazın etkilenme bölgesinde olması nedeniyle Boğaziçi Kanunu’nda belirlenen maksimum yapı yüksekliklerine dair hükümlere (Etkilenme Bölgesi TAKS: 0.15 ve Hmaks: 5 kat) uyulmaması sonucunda da çevre düzeni planının siluetle ilgili kararlarıyla çeliştiği ve planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırılık gösterdiği değerlendirilmektedir.
Kanun hükmü yanlış yorumlandı
Davalı taraf, Boğaziçi Kanunu’nun 10’uncu maddesinde düzenlenen “Gerigörünüm bölgesinde taban alanı katsayısı (T.A.K.S.) azami yüzde 15 ve 4 katı, etkilenme bölgesindeyse gene T.A.K.S.’ı yüzde 15 ve 5 katı geçmemek şartı ile konut yapılabilir” hükmüne atıf yaparak “yükseklik şartının konut alanları için geçerli olduğu” savını öne sürmüştür. Bu durum kanun hükmünün yanlış yorumlanmasından kaynaklanmaktadır. Söz konusu kanunun amacı, Boğaziçi’nin değerlerini (Boğaziçi silüeti de bunlardan en önemlilerinden biridir) korumaktır. Kanun, “etkilenme bölgelerinde” bina (konut değil) taban alanı ve yükseklik şartını tanımlamaktadır. Bunu kuşkusuz Boğaziçi silüetini korumak için yapmaktadır. Daha sonra bina yükseklik sınırlarına bağlı kalarak “konut” yapılabilmesine izin vermektedir. Buradan hareketle, yükseklik şartının sadece konut alanlarına uygulanabileceği yorumu yapılamayacağı açıktır. Boğaziçi silüetini etkileyecek olan yapı yüksekliğinin sadece konut yapılarından değil, tüm binalardan kaynaklanabileceği açıktır.
Eğitim alanı ayrılmadı
Plan değişikliğine konu alanın kullanım statüsü “ortaöğretim alanı/ ortaöğretim tesisleri alanı”dır. Eşdeğer bir eğitim alanının ayrılmaması nedeniyle bölgede sosyal altyapı alanı dengesi bozulmuştur. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre yatırımcı kurumun uygun görüşü olarak protokol vardır, ancak bunun tek başına plan değişikliği için yeterli bir işlem olmadığı değerlendirilmiştir.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26’ncı maddesine göre, imar planı değişikliği, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. Aynı maddeye göre, imar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Sosyal altyapı dengesinin bozulduğu, kaldırılan “ortaöğretim alanı” kullanımına yönelik etki alanı içinde eşdeğer alanın ayrılmadığı değerlendirilmiştir.
Silüet olumsuz etkilenecek
Plan ve plan açıklama raporunda Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre “fen ve sanat norm ve standartlarına uygun …” usul ve esaslar belirtilmemiştir. Kanunun ve uygulama yönetmeliğinin “sosyal ve teknik altyapı alanlarının sağlanması” hususları dikkate alınmamıştır.
Boğaziçi Kanunun 1’inci maddesinde yer alan “…İstanbul Boğaziçi alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak…” tarifi kapsamında Boğaziçi i silüetinin olumsuz etkileneceği düşünülmektedir.
Dava konusu taşınmazın komşuluğundaki diğer yapı adalarıyla dengeli bir uyumluluk içermediği değerlendirilmiştir.
Ulaşım sistemi etkilenecek
Davaya konu planın yoğunluğu artırdığı nettir. Gerek getirdiği fonksiyonlar gerekse yoğunluk açışından kentsel ulaşım sistemini etkileyeceği aşikardır. Planda Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26’ncı maddesinde belirtilen “kentsel teknik etki değerlendirmesi raporu analizi” plan raporu içinde yer almamaktadır. Dava konusu planın tüm bu sebeplerle imar mevzuatına da aykırılık gösterdiği değerlendirilmiştir.
“Rezidans” fonksiyonu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4’üncü maddesine göre, “yüksek nitelikli konut” olarak tarif edilmiştir. Aynı yönetmeliğe göre, “rezidans” davaya konu “ticaret + turizm” kullanımının bir alt fonksiyonu değildir. Davaya konu imar planlarının notlarının imar mevzuatına aykırılık gösterdiği değerlendirilmiştir.
Dava konusu taşınmazın doğal ve tarihi özellikleri nedeniyle korunması gerekli sit alanı olarak ilan edilen Boğaziçi alanında kalması, Boğaziçi Kanunu’na göre “şehir merkezine bağımlı etkilenme bölgesi”nde kalması ve belirli bir yapılaşma kısıtlılık hali bulunmasına rağmen bu hükümlere uyulmamıştır.
Dava konusu plan değişikliğinde emsal değerinin belirtilmemesi “uygulama imar planı dili” açısından uygunsuzluk olarak düşünülmüş, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’yle çeliştiği değerlendirilmiştir. İmar planının genel yapısının, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgularla bağdaşmadığı ve üstün kamu yararı ilkesine aykırılık gösterdiği düşünülmektedir.
‘Koruma yaklaşımı değil’
Dava konusu imar planı ve plan notları Boğaziçi Kanunu, İmar Kanunu ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a aykırılıkları kapsamında kendi içinde çelişmektedir. Dava konusu taşınmaz Boğaziçi alanı etkilenme bölgesinde olmasına rağmen imar planında doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunması için bir yaklaşım yer almamıştır.
Plan raporunda yapı yüksekliği ve yoğunluk artışına sebep verecek tespit ve sentez süreçlerine yer verilmemiştir. Çevresindeki mevcut yapı dokusu ile uyumluluk arz etmediği ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne aykırı hükümleri sebebiyle kamu yararı ve planlama esasları ilkelerine uygun değildir. İnceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının yapılmadığı, bu sebeple şehircilik ilkelerine uygun olmadığı tespit edilmiştir.
Bilirkişi raporunda da açıkça görüldüğü üzere Etiler Polis Okulu arazisine dikilen bu yapı, Boğaz’ın ve Etiler’in göğsüne saplanan bir hançer. Mimarlar Odası, her ne kadar karara itiraz etse de yapı yükselmeye devam ediyor. Çıkacak olan karar ne olursa olsun, geçmişteki örneklerden de bildiğimiz üzere sonuç bir oldu-bitti olacak. Tarihin tekerrür etmemesi için çevre halkının tepkilerini daha yüksek sesle dile getirmesi gerekiyor. Şok Gazetesi de konunun takipçisi olmaya devam edecek…
